Kuća na terenu i kuća u dokumentaciji: što kada se kvadrature, gabariti ili objekti ne podudaraju?

Na razgledavanju kuća izgleda sasvim jasno.

Glavna kuća. Garaža. Natkrivena terasa. Ljetna kuhinja u dvorištu. Gore još jedna soba koju su vlasnici napravili prije desetak godina.

Prodavatelj vam uredno pokazuje sve.

„Kuća ima oko 220 kvadrata.”

Odlično.

A onda otvorimo dokumentaciju.

I tamo – druga priča.

Negdje se pojavljuje 170 m². Garaža nije evidentirana onako kako ste očekivali. Terasa na terenu postoji, ali iz dokumentacije nije odmah jasno kako je evidentirana. Tlocrt ne izgleda baš kao kuća kroz koju ste upravo prošli.

I sad imamo jedno vrlo važno pitanje:

Što se zapravo prodaje – kuća koju vidimo ili kuća koju možemo dokumentirati?

Odgovor nije uvijek jednostavan.

Ali upravo zato takve stvari želimo otvoriti prije nego što kupac uplati kaparu, prije nego što banka pošalje procjenitelja i prije nego što svi počnu računati da je posao praktički završen.

Kuća tijekom života često prestane biti kuća koja je prvotno izgrađena

Obiteljske kuće imaju jednu zanimljivu osobinu.

Žive zajedno sa svojim vlasnicima.

Obitelj dobije djecu pa treba još jednu sobu.

Terasa se zatvori jer je šteta da se koristi samo ljeti.

Uz kuću se napravi garaža.

Garaža s vremenom postane radionica.

Iza kuće nikne nadstrešnica.

U potkrovlju se napravi još jedan stambeni prostor.

Ljetna kuhinja nastane jer je netko jednom rekao:

„Pa nećemo valjda svaki put roštiljati u kući.”

Dvadeset godina kasnije sve to izgleda potpuno prirodno.

Problem je što nekretnina nema samo svoju životnu povijest.

Ima i dokumentiranu povijest.

A te dvije priče ne moraju uvijek biti potpuno jednake.

„Ali sve je to moje.”

Vrlo vjerojatno jest.

Ali pitanje vlasništva nije jedino pitanje koje nas zanima kod prodaje nekretnine.

Ako ste vlasnik zemljišta i kuće, to samo po sebi ne govori nam sve o tome kako su građevine evidentirane, na temelju kojih su akata građene odnosno mijenjane i odgovara li današnje stanje dokumentaciji kojom raspolažemo.

Zato kod ozbiljne pripreme nekretnine za prodaju ne završavamo provjeru rečenicom:

„Vlasništvo je 1/1.”

To je važan podatak.

Ali tek jedan podatak.

Prvi problem: kvadratura

Oglas kaže 220 m².

Jedan dokument pokazuje 185 m².

Prodavatelj tvrdi da kuća ima 210 m².

Kupac pita:

„Dobro, koliko onda kuća zapravo ima?”

I to je potpuno legitimno pitanje.

Samo što odgovor ponekad nije moguće dobiti tako da uzmemo metar i izmjerimo prostorije.

Kod nekretnina se mogu pojavljivati različite vrste površina i različiti izvori podataka. Bruto površina nije isto što i neto površina, a način na koji je određena površina navedena u pojedinom dokumentu može biti važan za pravilno razumijevanje podatka.

Zato ozbiljan oglas ne bi trebao uzeti najveći broj koji negdje pronađemo i pretvoriti ga u:

„Kuća 220 m².”

Prvo moramo razumjeti što taj broj predstavlja.

Drugi problem: kuća više nema iste gabarite

Možda je izvorno postojala kuća dimenzija 10 × 8 metara.

Onda je napravljena dogradnja.

Pa zatvorena terasa.

Pa još jedna prostorija.

Na terenu danas vidimo objekt koji se razlikuje od onoga što prikazuje starija dokumentacija.

To ne znači automatski da je nekretninu nemoguće prodati.

Ali znači da moramo utvrditi što se dogodilo i kakav je status današnjeg stanja.

Najgore što možemo napraviti jest pretpostaviti:

„Ako stoji već 20 godina, onda je valjda sve u redu.”

Vrijeme samo po sebi ne usklađuje stvarno stanje s evidencijama niti odgovara na pitanje na temelju čega je određeni zahvat izveden.

Treći problem: objekti koje vlasnik više ni ne doživljava kao objekte

„To vam je samo garaža.”

„To je obična nadstrešnica.”

„Ovo iza je mala kućica za alat.”

„Tu smo samo zatvorili terasu.”

Prodavatelju su to možda sporedni dijelovi nekretnine.

Kupcu nisu nužno.

Kupac kupuje cijelu situaciju koju vidi na parceli.

Ako u dvorištu postoji objekt, prirodno će pretpostaviti da je dio onoga što kupuje i željet će znati njegov status.

A kod nekih nekretnina upravo ti „sporedni” objekti čine značajan dio njihove vrijednosti.

Velika garaža.

Radionica.

Gostinjska kuća.

Ljetna kuhinja.

Dodatni apartman.

Bazen.

Kupac neće biti posebno sretan ako nakon što se zaljubi u cijelu nekretninu sazna da jedan od elemenata zbog kojih ju je želio kupiti otvara pitanja koja nitko prije njega nije provjerio.

Katastar i zemljišne knjige nisu ista evidencija

Ovdje nastaje još jedna česta zabuna.

Kupci i prodavatelji ponekad otvore jednu službenu evidenciju, pronađu svoju parcelu i zaključe:

„Sve je u papirima.”

Ali katastar i zemljišne knjige imaju različite funkcije, a hrvatski sustav već godinama prolazi kroz postupke usklađivanja i obnove podataka.

Važeći propisi predviđaju katastarske izmjere upravo radi prikupljanja podataka o česticama, zgradama i uporabi zemljišta te obnove, osnivanja i dopune zemljišnih knjiga.

Na pojedinim područjima pritom još postoji katastar zemljišta koji ostaje na snazi dok ga za konkretnu katastarsku općinu ne zamijeni katastar nekretnina.

Zato se nekretnina ne provjerava tako da pogledamo jedan papir.

Gledamo cjelinu.

A onda na parcelu dođe kupac s kreditom

Do ovog trenutka prodavatelju možda ništa od navedenog nije predstavljalo problem.

Živio je u kući.

Plaćao račune.

Koristio garažu.

Roštiljao pod nadstrešnicom.

Nitko ga ništa nije pitao.

A onda kuću želi kupiti osoba kojoj banka treba financirati 250.000 eura.

I odjednom u transakciji više nisu samo kupac i prodavatelj.

Tu je banka.

Tu je procjena nekretnine.

Tu su dokumenti koje će trebati dostaviti.

I pitanje koje je godinama bilo potpuno nevažno može postati vrlo važno:

Odgovara li nekretnina koja se financira onome što proizlazi iz dokumentacije?

Uvjeti banaka i pojedinih transakcija mogu se razlikovati, zato ovdje nema smisla obećavati univerzalni ishod.

Ali ima smisla napraviti nešto drugo:

provjeriti situaciju prije nego što banka postane prva koja će postaviti pitanje.

Što ako dokumentacija i stvarno stanje nisu isti?

Prvo – ne paničarimo.

Drugo – ne izmišljamo odgovor.

Treće – utvrđujemo o čemu se točno radi.

Razlika može imati različite uzroke i različitu težinu.

Možda gledamo dokumente koji prikazuju različite vrste površine.

Možda postoji novija dokumentacija koju prodavatelj još nije pronašao.

Možda je određena promjena uredno provedena, ali nemamo sve dokumente na stolu.

Možda će biti potrebno uključiti geodeta.

Možda arhitekta.

Možda pravnika.

A možda postoji pitanje koje stvarno treba riješiti prije prodaje.

Poanta kvalitetne provjere nije pronaći problem pod svaku cijenu.

Poanta je saznati što imamo prije nego što nekome obećamo što prodajemo.

Može li se takva kuća prodati?

Ovo je pitanje koje prodavatelja najviše zanima.

A odgovor glasi:

ovisi o tome u čemu je konkretno nepodudaranje.

Nije svaka razlika razlog da prodaja stane.

Ali nije ni svaka razlika nešto što treba ignorirati.

Zato ozbiljna agencija ne bi trebala vlasniku automatski reći:

„Ma nema problema.”

Ali ni:

„Ovo se ne može prodati.”

dok se ne utvrde činjenice.

Prvo želimo znati što pokazuje zemljišnoknjižno stanje.

Što pokazuje katastar.

Koja dokumentacija postoji za građevinu.

Što se nalazi na terenu.

I gdje je točno razlika.

Tek tada možemo razgovarati o sljedećem koraku.

Prodavatelju je puno jeftinije otkriti problem prije kupca

Zamislite dvije situacije.

Situacija A

Preuzimamo kuću u prodaju.

Pregledamo dokumentaciju.

Primijetimo razliku.

Utvrđujemo što treba dodatno provjeriti.

Po potrebi uključujemo odgovarajućeg stručnjaka.

Prodavatelj zna situaciju prije prvog ozbiljnog kupca.

Situacija B

Objavimo kuću.

Platimo fotografiranje.

Pokrenemo oglašavanje.

Dođe deset ljudi.

Jedanaesti želi kupiti.

Dogovorimo cijenu.

Kupac organizira kredit.

Krene procjena.

I tek tada otvaramo pitanje za koje nam treba još dokumentacije, dodatna provjera ili stručna pomoć.

U obje situacije možda ćemo na kraju riješiti potpuno istu stvar.

Ali u drugoj situaciji imamo još jedan problem:

kupca koji čeka.

A kupac koji čeka nije kupac koji je prestao gledati druge nekretnine.

Kupcu je također važno znati što kupuje

Ovo nije samo pitanje zaštite prodavatelja.

Kupac mora moći donijeti informiranu odluku.

Ako kuća na oglasu ima 220 m², želi znati na temelju čega je navedena ta površina.

Ako vidi garažu, želi znati što kupuje.

Ako planira adaptaciju, nadogradnju ili rekonstrukciju, postojeće stanje može mu biti izuzetno važno.

Ako kupuje kreditom, mora znati može li dokumentacija nekretnine utjecati na njegov proces financiranja.

Zato transparentnost nije prepreka prodaji.

U kvalitetno vođenoj transakciji ona je upravo suprotno:

način da ozbiljan kupac zna u što ulazi.

Oglas treba opisivati nekretninu, a ne našu najbolju pretpostavku o njoj

Jedna od stvari na kojima se vidi razlika između pukog objavljivanja oglasa i profesionalnog posredovanja jest način na koji se podaci o nekretnini predstavljaju.

Ako ne znamo odakle dolazi određena kvadratura, provjerimo.

Ako postoji razlika između izvora, objasnimo je.

Ako status nekog objekta treba dodatno utvrditi, ne predstavljamo pretpostavku kao činjenicu.

Jer kupac donosi financijsku odluku na temelju informacija koje mu dajemo.

A kod kuće od nekoliko stotina tisuća eura:

„Otprilike je tako” nije standard kojem bismo trebali težiti.

Što bih provjerila prije nego što kuću ozbiljno ponudimo tržištu?

Kod svake nekretnine situacija je drugačija, ali ako postoji sumnja da stvarno i dokumentirano stanje nisu jednaki, željela bih odgovoriti barem na nekoliko pitanja:

1. Tko je upisan kao vlasnik i postoje li prava ili tereti relevantni za prodaju?
2. Koje su čestice predmet prodaje?
3. Koje su građevine evidentirane?
4. Koja dokumentacija postoji za glavnu i druge građevine na parceli?
5. Odakle dolaze podaci o površini koje koristimo u oglasu?
6. Odgovaraju li današnji gabariti građevine raspoloživoj dokumentaciji?
7. Postoje li dogradnje, nadogradnje ili drugi zahvati koje treba dodatno provjeriti?
8. Postoje li pomoćne građevine koje treba obuhvatiti provjerom?
9. Odgovaraju li zemljišnoknjižno, katastarsko i stvarno stanje?
10. Treba li prije prodaje uključiti geodeta, arhitekta, pravnika ili drugog stručnjaka?

Tek tada imamo puno bolju osnovu za odgovor na najvažnije pitanje:

Što točno nudimo kupcu?

Najbolja nekretnina za prodaju nije ona bez ijednog problema

Takvih nekretnina ionako nema mnogo.

Jedna ima stariju kupaonicu.

Druga lošiju energetsku učinkovitost.

Treća zahtijeva adaptaciju.

Četvrta ima kompliciraniju dokumentaciju.

Peta ima nešto sasvim drugo.

Profesionalna prodaja ne znači pretvarati se da nedostaci ne postoje.

Znači znati što prodajemo, razumjeti relevantne okolnosti i kupcu dati informacije na temelju kojih može donijeti odluku.

Jer problem koji poznajemo možemo objasniti, provjeriti ili rješavati.

Problem za koji saznamo kada kupac već sjedi kod bankara puno je neugodnija priča.

Kuća koju vidimo i kuća koju prodajemo trebale bi pričati istu priču

Prije fotografiranja možemo pokositi travu.

Maknuti stvari s kuhinjskog pulta.

Otvoriti zavjese.

Napraviti fantastičan video.

Napisati oglas zbog kojeg ćete poželjeti živjeti tamo prije nego što ste uopće došli na razgledavanje.

Ali postoji nešto što nijedan marketing ne može zamijeniti:

jasno razumijevanje nekretnine koja je predmet prodaje.

Zato prije nego što napišemo da kuća ima 220 m², četiri objekta, dvije garaže i „urednu dokumentaciju”, želimo znati na temelju čega to govorimo.

Jer cilj nije samo dovesti kupca na razgledavanje.

Cilj je da nakon razgledavanja, pregovora i provjera taj kupac može sigurno nastaviti prema kupoprodaji.

---

Prodajete kuću i niste sigurni odgovara li dokumentacija današnjem stanju?

Ne morate sami znati čitati svaki dokument niti unaprijed znati treba li vam geodet, arhitekt ili pravnik.

Ali vrijedi to utvrditi prije nego što ozbiljan kupac postavi isto pitanje.

U ANINDOL Nekretninama prije i tijekom pripreme nekretnine za tržište pregledavamo dostupno zemljišnoknjižno i katastarsko stanje, dokumentaciju koju nam prodavatelj dostavi te informacije o nekretnini koje će biti važne kupcu. Kada pitanje zahtijeva stručnost izvan posredovanja, uključuju se odgovarajući stručnjaci.

Jer dobar oglas počinje dobrim fotografijama.

Profesionalna prodaja počinje puno ranije – razumijevanjem onoga što zapravo prodajemo.

Razmišljate o prodaji kuće?

Javite nam se. Provjerimo što imate, što još treba razjasniti i kako nekretninu pripremiti za tržište prije nego što pronađemo ozbiljnog kupca.

ANINDOL Nekretnine
📧 nekretnine@anindol.hr